房地产法2022年秋学期在线作业1题目
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 15 道试题,共 30 分)
1.《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过（ ）年
A.10
B.20
C.30
D.15
2.以下属于房地产三级市场交易活动的是：（ ）
A.土地划拨
B.房屋租赁
C.土地出让
D.土地征用
3.（ ）指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
A.初始登记
B.变更登记
C.预告登记
D.注销登记
4.新建房屋，应于竣工后（ ）个月内申请办理所有权登记。
A.3
B.2
C.1
D.半
5.商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起（ ）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A.25%
B.15%
C.20%
D.30%
6.一个物业管理区域成立（ ）个业主大会。
A.一
B.两
C.业主公约规定
D.物业公司规定
7.确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的（ ?）
A.形式
B.性质
C.权利主体
D.义务主体
8.自然人作为房地产转让行为主体时，应当具备（ ）民事行为能力
A.无
B.限制
C.完全
D.相应的
9.大城市土地使用税每平方米年税额为（ ）。
A.1.5元至30元
B.1.2元至24元
C.0.9元至18元
D.0.6元至12元
10.以下不属于房地产法律关系主体的是：（ ）
A.房地产开发公司
B.建筑商
C.城市建设规划部门
D.合伙组织
11.1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：（ ）年1月1日
A.1999年
B.2000年
C.2001年
D.2002年
12.改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A.二分之一
B.三分之二
C.三分之一
D.五分之一
13.专有部分是指具有结构上和使用上的（ ）并能够成为区分所有权客体的部分
A.直接性
B.独立性
C.相关性
D.必然性
14.按发生纠纷的法律关系是否具有涉外因素，可分为（ ）。
A.土地纠纷和房屋纠纷
B.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷
C.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷
D.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷
15.按纠纷涉及的标的不同，可分为（ ）。
A.土地纠纷和房屋纠纷
B.房地产行政纠纷、房地产民事纠纷、房地产消费者权益纠纷
C.房地产物权纠纷、房地产债权纠纷
D.国内房地产纠纷、涉外房地产纠纷
二、多选题 (共 15 道试题,共 30 分)
16.房屋转让纠纷是指公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因（ ）基于所有权变更而发生的纠纷。
A.房屋买卖、抵押
B.典当
C.赠与
D.继承
17.具有（ ）情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
C.商品房买卖合同订立后，出卖人已告知买受人又将该房屋抵押给第三人
D.商品房买卖合同订立后，出卖人经买受人同意将该房屋出卖给第三人
18.我国房地产登记的性质具有以下特点（ ）
A.登记的范围特殊
B.房地产权属登记属于强制性登记
C.登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记
D.登记具有较强的公信力
19.土地承包经营权是从事（ ）、畜牧业等农业生产的权利
A.种植业
B.林业
C.工业
D.商业
20.政府指导价主要适用于（ ）情况。
A.物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务
B.以代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费
C.对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费
D.绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费
21.房地产抵押特征（ ）
A.房地产抵押法律关系比较复杂
B.房地产抵押不转移抵押财产的占有
C.房地产抵押转移抵押财产的占有
D.房地产抵押属于要式法律行为
22.下列哪些属于房地产开发企业的特征（ ）
A.具有法人资格
B.以营利为目的
C.从事房地产开发和经营
D.合法性
23.房地产市场包括（? ）
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房地产四级市场
24.权属管理功能是指房地产登记具有实施国家管理意图的功能，它主要体现在（ ）
A.产籍管理功能
B.审查监督功能
C.意思自治功能
D.权利确认功能
25.房屋买卖合同的书面形式包括一下哪些（ ）
A.合同书
B.信件
C.电传
D.传真
26.住宅小区中的物业管理主要包括（ ）方面。
A.住宅小区内房屋及设备的维护
B.市政公用设施管理
C.绿化管理和环境卫生管理
D.治安保卫管理和社区文化
27.房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：( ）。
A.有自己的名称和组织机构
B.有固定的经营场所
C.有符合国务院规定的注册资本
D.有足够的专业技术人员
28.目前通行的计税依据主要有（ ）。
A.以土地的面积为计税依据
B.以房地产的价值为计税依据
C.以房地产收益为计税依据
D.印花税
29.土地权属包括（? ）、土地抵押权、地役权和他项权利
A.土地所有权
B.土地使用权
C.土地租赁权
D.土地继承权
30.下列哪项不是房地产开发法律关系（?）
A.土地征收、征用法律关系
B.房地产转让法律关系
C.房地产租赁法律关系
D.房地产项目审批法律关系
三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)
31.房屋所有人除申请房屋所有权登记外，还要申请国有土地所有权登记，我国大部分城市实行登记核发两证制度，只少数城市两证合一。
32.房地产开发商和销售商必须能够提供齐全的“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
33.土地纠纷是指当事人之间因土地的权属、交易或其他法律问题而发生的纠纷。
34.廉租住房的承租实行申请审批制度。
35.建筑商不属于房地产法律关系主体。
36.房地产是特定物。
37.土地权属制度，包括土地的所有权制度和土地的使用权制度。
38.物业管理可分为两种基本类型，即以管理服务为主的物业管理和租赁经营的物业管理。
39.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
40.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
CAPM即权益资本成本，它是企业内部基本资产的一个定价手段，可以通过相应的计算公式来做出合理的衡量和规划，具体如下:
权益资本成本率=无风险利率+市场组合的风险溢价
本文通过结合国内外医药行业的发展现状，查阅了相关文献资料，针对企业的风险利率指标和当前的医药行业发展经验来选择了三年国债收益率作为无风险利率指标，其中数据均来自中国债券信息网。本文计算所用的一心堂单个企业对整个市场的系统风险值（系数）数据来自于同花顺app。市场风险溢价以我国各年度GDP增长率为准。
表3.14一心堂2016-2020年权益资本成本率计算表
项目 2016 2017 2018 2019 2020
无风险利率 2.79% 3.78% 2.89% 2.75% 2.82%
系数 1.0 0.98 1.1 1.01 0.99
风险溢价 6.7% 6.9% 6.6% 6.10% 2.3%
权益资本成本 9.49% 10.54% 10.15% 8.91% 5.10%
表3.15一心堂2016-2020年加权平均资本成本计算表
项目 2016 2017 2018 2019 2020
资本总额（万元） 328464.59 458295.78 480934 505322.91 584021.95
债务资本比例 24.20% 19.56% 16.61% 9.55% 1.03%
权益资本比例 75.80% 80.44% 83.39% 90.45% 98.97%
税后债务资本成本 2.96% 4.54% 3.80% 3.23% 5.19%
权益资本成本 9.49% 10.54% 10.15% 8.91% 5.10%
加权平均资本成本（WACC） 7.91% 9.37% 9.10% 8.37% 5.10%
根据上述计算得出NOPAT、IC、WACC的值，带入EVA公式计算得到一心堂2016-2020年的EVA值:
表3.16一心堂2016-2020年EVA计算表
2016 2017 2018 2019 2020
税后净经营利润 35011.23 44980.36 58658.81 65788.41 79832.47
资本总额 328464.59 458295.78 480934 505322.91 584021.95
加权平均资本成本 7.91% 9.37% 9.10% 8.37% 5.10%
EVA 9029.68 2038.05 14893.81 23492.89 50047.35
从上表可以发现，近几年以来，经营业利润逐渐下降，企业内部的固定资本主年上升，并且加权平均资本也随之而上升。这三方面的因素都能导致EVA的下降。根据一心堂2016-2020年EVA计算表中各项组成数据的分析，发现一心堂公司2016-2020年EVA呈虽然总体呈上升趋势，但仔细看可发现2017年一心堂EVA较上一年有明显下降趋势，价值创造表现欠佳，而通过分析发现2016-2020年公司通过权益融资比例在逐年升高，同时权益资本成本率在2016年-2019年也出现同样上升的趋势，从而导致资本成本持续上升，侧面可说明一心堂的业绩并不理想，没有充分利用好投资者投入的资本创造价值，经营管理者对企业的贡献一直在下降。而2020年EVA值大幅提升，这也得益于国务院在2020年宣布了对小规模纳税人的利好政策，一心堂较其他布局在发达地区的药店优先享受到了这项红利，一心堂店面位置大多布局在西南山区，而根据国务院政策规定，此片区享受到增值税率由3%降至了1%。并且在疫情中被动承接处方外流，社会价值凸显，也为一心堂带来了巨大的利润。
净利润与EVA 对比
图3.4一心堂EVA、与净利润对比图
根据图3.4的对比结果可以看出：一心堂EVA指标和净利润指标在同一时期内相比其结果并不完全相同，特别是2017年，EVA较上一年有所下降，但是净利润相反依旧呈上升趋势，所以直接采用传统财务指标净利润来评价企业的经营成果在一定层面上会出现业绩高估的情况，这样的衡量方式是不利于企业日后长期发展的。净利润相对来说是比较稳定的， 2016-2020年都是逐年增长，但是和净利润变化趋势相比一心堂的EVA也基本稳定，除2017年，其余都基本呈上升趋势，而EVA和净利润比较除2017年，其变化趋势一致，都呈上升状态，特别使2020年，其变化幅度大大超过上一年，有两倍之多。而2017年其EVA呈下降趋势、净利润呈上升趋势，造成此现象的原因应该主要是在2017 一心堂市场扩张加速，并且同年其综合资本成本达到了分析年度的最高值，其资产周转率和净资产收益率都在下降，并且2017年一心堂在西南以外市场进行了快速扩张，但其由于西南以外的市场尚未形成规模效应，结构性拉低了公司整体毛利率，门店的加速扩张也使公司销售费用率大幅提升，从而使一心堂EVA较上一年下滑严重。
价值创造是企业经营的最终目标，在该目标的基础上，要良好的做好企业的财务规划，从而建立出良好的管理经营模式，既提升盈利能力，也获取了市场的核心竞争力，实现经营能力、投资能力、融资能力的全面提升。通过图3.4可以看出如果企业用净利润传统财务指标对企业价值创造能力进行衡量会出现高估业绩的情况，不利于企业财务战略的制定，所以利用EVA不仅能够衡量出企业的价值创造结构，同时也能在掌握企业价值创造水平的基础上作出进一步的优化和整改，从而针对存在的问题及时完善，使财务发展战略能够更加符合自身情况。
3.4 价值创造视角下一心堂股份有限公司财务战略存在的问题
3.4.1.融资结构单一
根据以上分析看到一心堂近年来的融资结比例，一心堂2016-2020年股权融资占比较高，存在着股权融资偏好的融资倾向。根据前文分析，一心堂处于成长期，在企业快速扩张的发展阶段，虽然股权融资能暂时满足企业长期的资金需求，但随着企业规模的逐步扩大，对资金的需求量会越来越高，一心堂单纯依赖股权融资，融资渠道过于单一，对企业的发展也有一定的局限性。权益融资虽然在一定程度上能够降低企业财务风险，但是付出的成本也更高，容易造成价值减损，不利于企业的可持续发展。
